8月9日，克而瑞无锡首席分析师王新科作为“第一房产特约评论员”在节目中阐述了无锡楼市库存现状，以及取消90平(含)以上住宅限购后对去库存的影响。接着我们就来温习下首席分析师王新科在节目中谈论到的几个问题：
克而瑞无锡首席分析师 王新科
Q1关于库存总量和去化周期的问题
截止到7月31日无锡全市商品房存量达到1932万方，16.56万套，其中，纯住宅库存840万方，占比达到43.47%，总量是近7年的最高值。
虽然今年整体去化量较2013年同期下降16.66%，但比遭遇金融危机的08年和限购首年的去化量还是要大一些，因此虽然库存总量最高，但去化周期为25个月，短于2008年和2011年。
Q2关于库存风险的问题
从前面无锡的库存周期来看呢，约两年时间的去化并不算太长，风险还未达到不可控的地步；而从历年预售剩余的库存来看，2011年以来获销许的库存占到全部住宅库存86%，我们以此为依据定义的有效库存总量达到737万方，基本接近前几年的库存总量。
而且，虽说无锡在城市能级上不如江苏的苏州、南京等城市，但无锡的住宅库存量比这两个城市都要高，苏州目前住宅库存约600万方，南京约500万方，去化周期都在一年以内，而无锡的成交量却是这两个城市的60%左右，因此对比整个江苏省，无锡的去库存压力确实处于高位。
但是从库存的区域的分布来看呢，库存主要集中在滨湖、惠山、新区三大成交主力区域。目前无锡的购房者对这三个区域的置业认可度是最高的，2014年1-7月，三个区域去化总量占到了全市的59%，还有继续放大的可能；由于限购取消，聚集较多改善房源的滨湖区是最大的受益区域，而滨湖、惠山、新区这三个区域取消限购后的周度环比成交量都增加了20%以上，对于去库存压力较大的这三个区域未来的去化速度有可能提升，去化周期将缩短。
而去库存周期最长的崇安区，目前在售的住宅量太少，不会对全局造成多大影响。
Q3关于库存结构的问题
无锡目前库存120-144平米面积段居首，共197万方，占全市27%，180平米以上占25%，都在此次限购放松的面积范围内，因此从结构上看，取消限购有利于去库存。
另一方面，此次取消90平米以上面积段的限购，也是较为合理的，因为90平米以下住宅去化周期仅14个月，未形成较大压力，避免刚需房的投资需求，支持有条件的购房者改善居住条件应该就是本次取消限购的初衷，而90平米界限的划分比较成功的达到了这个目的又控制了风险。
Q4限购的调整对去库存的作用
库存总量难有改变，但去化周期可能缩短
由于限购取消提振购房供求双方的信心，短期内部分需求会被释放，一部分购房者担心未来价格上涨而选在此时价格低点购房，加上前期高端房源部分线下合同的陆续备案，去化定会有增加；
而从目前的市场数据来看，取消限购12天，无锡全市住宅成交量15.37万方，环比增加8.31%，均价7600元/平，环比增加1.65%。如果说，我们不知道结果会怎么样的话，那么从数据上来看，取消限购确实带来了量价齐升。
但是短期的数据表现并不能确定市场转暖的趋势，由于上半年市场低迷，开发商的年度指标业绩多半未达标，而限购的放开可能会导致他们集中火力在下半年冲业绩，那么增加供应的可能性较大，如果供应持续走高，那么好不容易释放的需求也会被抵消掉，难改库存高位的现状。但是只要需求能维持较长时间的稳定增长，去化周期将被有效缩短；而且2014年的土地市场比二级市场来的更加低迷，也就意味着未来的供应量应该会得到一定的控制，去库存也就指日可待了。
Q5还有哪些有效措施能去库存
政策层面：
由于限购的取消的范围仅仅限于有全额付款能力的购房者，而虽说无锡人均可支配收入位居全国第五，但是有全额付款能力的家庭数量还是十分有限的，因此，仅仅取消限购对于无锡当前这么大体量的库存去化作用不会太明显。但如果加快二手房的流转或放松二、三房的银行贷款限制对于去库存一定是效果显著的。
首先，由于购买改善房源的首付比例较高，那么对于想置换房产的购房者来说，如果能把手上的已有房产快速出售，一定会加快新房的成交，因此，减免二手房的交易税费一定会间接提高去库存的速度；
其次，限贷取消一定是最直接的市场利好政策，无锡本地居民其实多半有购置多套房产的意愿，加上无锡自身200多万的外来人口，对房屋的需求量也是很大的，而无锡家庭的平均收入承受两套房产的贷款压力并不会太大，因此取消限贷才是最直接有效的去库存政策。
开发商层面：
对于取消限购，开发商层面需要稳住的是供应量和价格。首先，库存量已经很大，再一味的追求业绩增加上市房源，一定会雪上加霜，应该等市场有明显回暖迹象再适量推盘。其次，开发商不能因为限购取消就盲目调高价格，购房者对性价比的追求永远是第一位的，盲目提价一定会遭到市场的反击，2014年下半年，开发商依然需要稳住价格，争取限购背景下“以价换量”的好时机。
(注：文中数据统计口径均为普通住宅)
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